Investiční nemovitost a daně – Výhodněji do osobního vlastnictví
31.3.2017
V následujícím článku si rozebereme, jaké výhody a nevýhody má koupě investičního majetku do osobního majetku či do majetku firmy z hlediska daní.
1) Pořízení majetku
Fáze prvotního pořízení majetku je pro oba způsoby nákupu nemovitostí totožná. Daň z nabytí nemovitosti musí hradit jak fyzická osoba, tak osoba právnická. Nutno podotknout, že u nových nemovitostí může dojít k osvobození od daně, naopak v rámci vkladu nemovitosti do firmy daná nemovitost podléhá dani z nabytí. Dani z příjmu pořízení nemovitosti nepodléhá. V rámci DPH je dále důležité, zda je osoba plátcem či nikoliv.
V rámci shrnutí jsou tak obě varianty, co se daňového zatížení týče, naprosto totožné.
2) Pronájem nemovitosti
V další fázi „životního cyklu“ nemovitosti se již jedna strana dostává do mírné výhody. Fyzická osoba totiž odvádí daň z příjmů fyzických osob v rámci zisků za pronájem ve výši 15 %. Právnická osoba, jakožto investor držící podíl ve firmě, musí odvést nejprve daň z příjmů právnických osob ve výši 19 % a následné rovněž odvést 15 % na srážkové dani z dividend.
3) Prodej majetku
zdroj: FreeDigitalPhotos.net, autor: Phil_Bird
Fyzická osoba, která prodá nemovitost po více než pěti letech, je osvobozena o zisk z prodeje nemovitost, nicméně pokud dojde k prodeji dříve, nemovitost podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 15 %. Převod samozřejmě podléhá dani z nabytí, kterou hradí kupující.
Pokud se jedná o právnickou osobu, zde záleží na tom, zda kupující bude pořizovat nemovitost jako součást své firmy. V tomto případě je postup stejný jako u fyzické osoby. Převod bude po více než pěti letech držby osvobozen. Pokud však k prodeji dojde dříve, zisk bude nejprve podléhat dani z příjmů právnických osob ve výši 19 % a následně 15% dani z výplaty dividend. Převod podílu na firmě nebude podléhat dani z nabytí.
V rámci druhé možnosti, tedy v případě, že kupující nebude kupovat obchodní podíl, bude zisk z prodeje zdaněn 19% sazbou na úrovni firmy a následně 15% sazbou při výplatě dividendy společníkovi. Převod tímto způsobem bude rovněž podléhat dani z nabytí. Zde je tedy daňové zatížení vyšší.
Shrnutí
- Pokud budeme nemovitost kupovat za účelem generování výnosů z pronájmu, je určitě výhodnější ji pořídit do osobního majetku – Je zde menší daňové zatížení a není třeba vést účetnictví.
- Jedinou výraznější výhodou koupě nemovitosti do firemního majetku je fakt, že zde dochází k úspoře na dani z nabytí při převodu nemovitosti – Musí však dojít k převodu obchodního podílu, nikoliv nemovitosti jako takové – Důležitý fakt rovněž je, že dosažená úspora na této dani musí být natolik rozdílná, aby dokázala nahradit vyšší daňové zatížení v období, kdy je nemovitost pronajímána a aby dokázala rovněž nahradit vyšší náklady spojené s držbou obchodního podílu. Tato varianta je tedy lukrativnější pro ty investory, jejichž nemovitosti jsou výrazně hodnotnější a jejich primární účel pořízení nebude generování výnosu z pronájmu.
autor: Martin Lukáč
